א. תמצית חוק מסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה
חוק מסוי מקרקעין
חוק מסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 (להלן: החוק), עוסק במסוי זכות במקרקעין וזכות באיגוד מקרקעין, בעת מכירתן (כאמור המדריך מתרכז במכירת זכות במקרקעין). מקרקעין מוגדרים בחוק כקרקע בישראל לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע.
זכות במקרקעין מוגדרת בחוק כ-בעלות, חכירה העולה על 25 שנים, בין שבדין ובין שביושר, הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור (לעניין הרשאה במקרקעי ישראל - אפילו אם ניתנה ההרשאה לתקופה הקצרה מ-25 שנים).
מכירה לעניין זכות במקרקעין בין בתמורה ובין ללא תמורה מוגדרת בחוק ככל הענקה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה.
החוק קבע כי הורשה, העברת זכות במקרקעין אגב גירושין, הקניית זכות במקרקעין לנאמן/ אפוטרופוס/מפרק/כונס נכסים אינן מכירות.
חוק מסוי מקרקעין הנו חוק טריטוריאלי והוא חל על רכישה ומכירה של זכות במקרקעין המצויים במדינת ישראל (בכלל זה יהודה ושומרון ולגבי אזרח ישראלי כהגדרתו בסעיף 16א').
החוק עוסק בהטלת שני מסים: מס שבח ומס רכישה, כפי שיפורט בהמשך.
תשומת הלב לתיקון 83 לחוק מיסוי מקרקעין בעניין הנפקת אישור לרישום העסקה בלשכת הרשם ביישובי מיעוטים.
מס שבח
סעיף 6 לחוק קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין.
מס שבח מקרקעין הנו למעשה מס רווח הון, המוטל על מוכר זכות במקרקעין / זכות באיגוד מקרקעין אשר אינה מהווה בידיו "מלאי עסקי".
המס מוטל במקרה בו למוכר נוצר רווח ממכירת הזכות במקרקעין. לא יוטל מס במקרה של הפסד.
לעניין שיעורי המס והזיכויים ממנו, יראו את השבח כחלק מההכנסה החייבת במס הכנסה בשנת המס שבה נעשתה המכירה.
החוק קובע את דרך חישוב השבח, את ההוצאות המותרות בניכוי, את ההוראות לקביעת יום המכירה ושווי המכירה ואת ההוראות לקביעת יום הרכישה ושווי הרכישה.
בנוסף, קובע החוק פטורים שונים והקלות ממס.
מס רכישה
סעיף 9(א) לחוק קובע כי במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישה.
מס הרכישה הנו בשיעור משווי המכירה. בנכסים שאינם מהווים דירת מגורים, שיעור המס קבוע לכל השווי ואילו בדירות שישמשו למגורים שיעור המס מדורג.
כמו כן קיימות תקנות מסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (פטור ממס רכישה), התשל"ה – 1974 הקובעות פטורים והקלות ממס רכישה.
מקדמה למס שבח
סעיף 15(ב) לחוק קובע כי הרוכש ישלם מקדמה על חשבון מס השבח שחייב בו המוכר בעסקאות המנויות בסעיף.
גובה המקדמה נקבע כדלהלן:
- 15% מהתמורה אם יום הרכישה של הנכס הנמכר הוא עד 06.11.2001.
- 7.5% מהתמורה אם יום הרכישה של הנכס הנמכר הוא מיום 07.11.2001 ואילך.
- ברכישה מחברה שיעור המקדמה הוא תמיד 7.5% מהתמורה.
מועד תשלום המקדמה
הרוכש חייב בהעברת סכומי המקדמה מיד לאחר ששילם מעל 40% מהתמורה למוכר וברכישה מקבלן מיד לאחר ששילם מעל 80% מהתמורה (אלא אם המוכר הציג אישור פקיד שומה לפי סעיף 50 על היות המכירה פטורה ממס שבח ומתשלום מקדמה). בכל מקרה לא תקום חובת תשלום המקדמה לפני שחלפו 30 יום ממועד העסקה.
הקטנת סכום המקדמה
המוכר או הרוכש יכולים להגיש בקשה להקטנת מקדמה המבוססת על השומה העצמית למס שבח. במקרה של בקשה כאמור יש לוודא כי הוגשו כל המסמכים התומכים בשומה העצמית.
את הבקשה להקטנה יש להגיש ע"ג טופס 7155 ולצרפו להצהרה המקוונת במקום המתאים. יובהר כי גם בסמכות המנהל להקטין מקדמה ביוזמתו.
המנהל יחליט בבקשה להקטנה תוך 20 יום מהגשתה או תוך 20 יום ממועד הגשת ההצהרה הכוללת שומה עצמית של המוכר – לפי המאוחר.
לא נתן המנהל תשובה במועד זה יראו את הבקשה לעניין גובה המקדמה כאילו נתקבלה.
אם דחה המנהל את בקשת המקדמה ניתן להגיש בקשה לבחינת ההחלטה וזאת ע"ג טופס 7156 אותו יש להגיש למשרד האזורי באופן שאינו מקוון. בקשה זו תיבחן על ידי גורם אחר שלא טיפל בבקשה הראשונה והוא ייתן תשובתו תוך 45 ימים. לא נתן במועד זה יראו את הבקשה כאילו התקבלה.יודגש כי גם למנהל מס שבח הסמכות להקטין את סכום המקדמה גם אם לא הוגשה בקשה על ידי אחד הצדדים.
הוראות כלליות
- החוק קובע כי יראו את סכום המקדמה ששילם הרוכש כחוק כחלק מהתמורה החוזית שנקבעה בין הצדדים לעסקה
- כדי שיופק שובר תשלום ייעודי למקדמה יש להגיש בקשה לתשלום מקדמה באמצעות טופס 7152.
- בעת תשלום מלוא המקדמה יינתן אישור לטאבו למס שבח.
אישור מקדים למס רכישה
החוק קובע כי בהתקיים התנאים הבאים, יינתן גם אישור לטאבו למס רכישה עוד טרם נערכה שומת מנהל:
- חלפו 60 יום מיום הצהרת הרוכש או 30 ימים מהיום שהמציא הרוכש למנהל את כל המסמכים והפרטים שנדרש להמציאם – לפי המאוחר.
- המנהל לא ערך שומת מס רכישה (התיק עדיין פתוח)
- המקדמה למס שבח כאמור לעיל שולמה כחוק על ידי הרוכש.
- אם הגיש הרוכש בקשה להקלה במס (למשל נכה או עולה) או בקשה לפטור ממס רכישה, הוא המציא את כל המסמכים הנדרשים להוכחת זכאותו.
בנוסף נקבע מסלול מקדמה למס רכישה למי שעומד בתנאים שקבע המנהל ושילם את המקדמה למס שבח.
אישורי מיסים במכירת דירת מגורים מזכה פטורה:
למוכר ורוכש בעסקת מכר דירת מגורים מזכה פטורה, לפי פרק חמישי ובתנאים שנקבעו בחוק, יקבלו אישורי מיסים עוד לפני ששודרה שומת המנהל.
עוד נקבע במסגרת תיקוני החקיקה כי אישור מקדמה למס רכישה יחיב את רשם המקרקעין לרשום הערה על פיה המנהל טרם אישר כי ניתן פטור / שולם המס ע''פ שומת המנהל. בעת הנפקת אישור המנהל לטאבו, לאחר עריכת השומה ותשלום המס על פיה, יועבר העתק מקוון לרשם המקרקעין כדי שההערה תבוטל.