המשך ה-הקלות ממס השבח
הקלות ממס השבח
פריסת המס על השבח הריאלי - סעיף 48א(ה)
החוק מאפשר למוכר לבקש שהמס על השבח הריאלי יחושב כאילו נבע בחלקים שנתיים שווים (להלן: פריסה). את בקשת הפריסה יש להגיש על גבי טופס 7003 כחלק מהשומה העצמית.
(יש להגיש בקשה לפריסה גם לפקיד השומה במסגרת הגשת הדו"ח השנתי לשנת המס בה נערכה עסקת השבח. ככל ולא הוגשה בקשת פריסה למנהל מס שבח והיא מוגשת במסגרת הדו"ח השנתי למס הכנסה, פקיד השומה יטפל בחישוב בפריסה).
להלן התנאים להחלת חישוב פריסה:
- המוכר הנו תושב ישראל.
- תקופת הפריסה המרבית הנה ל-4 שנים או "תקופת בעלות בנכס", לפי הנמוך.
תקופת הפריסה תיקבע בהתאם לבקשת הנישום ויכולה להיות לתקופה הקצרה מ-4 שנים. תחילת הספירה של תקופת הבעלות בנכס היא בשנה הראשונה שלאחר המועד שבו הגיעה הזכות לידי המוכר וסיומה בשנת המכירה. - המוכר הגיש דוחות לפי סעיף 131 לפקודת מס הכנסה בעבור שנות המס שבתקופת הפריסה, למעט שנות מס שלגביהן טרם חלף המועד להגשת דוחות אלה.
במכירת זכות במקרקעין על ידי בני זוג ניתן לערוך שומה בפריסה נפרדת לכל אחד מהם. במקרה זה יש להגיש שומה עצמית נפרדת לכל אחד מבני הזוג.
לתשומת ליבכם במכירה חייבת במס שבח של זכות שהינה בבעלות משותפת של שני בני הזוג ייתכן שיש משמעות מיסויית לפיצול הדיווח בין בני הזוג, כל אחד לפי חלקו.
אופן חישוב המס על השבח הריאלי על פי פריסה:
השבח הריאלי יחולק למספר שנות המס בפריסה. בכל אחת משנות המס בתקופת הפריסה, יצורף חלק השבח הריאלי להכנסה החייבת של המוכר. חישוב המס ייעשה בהתחשב בשיעורי המס החלים על כלל הכנסתו החייבת של המוכר, לפי הוראות פקודת מס הכנסה, ובהתחשב ביתרת נקודות הזיכוי שזכאי להן המוכר בכל אחת משנות המס הרלוונטיות. יש לציין כי השבח הריאלי יהיה השלב הגבוה ביותר בסולם ההכנסה החייבת.
שיעור מס היסטורי - סעיף 48א(ד) לחוק
סעיף 48א(ד)(1) לחוק העיקרי קובע כי ברכישות בשנות המס 1948 ועד 1960 לא יעלה המס על 12% מהשבח ועוד 1% לכל שנה משנת המס 1949 ועד לשנת הרכישה.
בסעיף 48א(ד)(2) נקבע כי במכירת זכות במקרקעין על ידי חברה שהכנסתה מעסק או על ידי יחיד שקיבל את הזכות הנמכרת אגב פירוק מחברה כאמור, יתווסף 1% על שיעורי המס לפי פסקה (1) לכל שנה החל משנת 2005 ועד לשנת המכירה.
בסעיף 48א(ד)(3) נקבע כי במכירת זכות במקרקעין או בפעולה באיגוד בידי מי שפסקה (2) לעיל אינה חלה עליו יתווספו על שיעורי המס לפי פסקה (1) שיעורים מיוחדים החל משנת 2011.
עם עדכון שיעורי המס לפי החוק, הוגבל שיעור המס ההיסטורי לגבי יחיד לשיעור מס של - 25%, לבעל מניות מהותי - 30% ולחבר בני אדם - 23%.
בחוק נקבעה הוראת שעה המתייחסת ליחיד הן במכירת זכות במקרקעין והן בפעולה באיגוד, והיא קובעת עלייה מדורגת בשיעור המס המוגבל החל משנת 2012 ועד לשנת 2017 לגבי מי ששיעור המס המחושב שלו לפי פסקה (2) או (3) לעיל עולה על 20%.
ראה טבלת שיעורי המס ההיסטורי בפרק ט.
קיזוז הפסדים
מס שבח מהווה מקדמה על חשבון מס ההכנסה. נישום אשר צבר הפסד עסקי/הון לתום שנת המס שקדמה למכירה והמציא אישור מפקיד השומה על גובה וסוג ההפסד, יוכל להפחיתו מהשבח (יש לפנות לפקיד השומה לאישור לשידור ההפסד במחשב).
אופן קיזוז ההפסדים:
הפסד עסקי יקוזז כנגד השבח הריאלי והסכום האינפלציוני החייב.
כל 1 ₪ הפסד יקוזז כנגד 1 ₪ שבח ריאלי/סכום אינפלציוני חייב (המוכר יכול לבקש כי לא יקוזז ההפסד כנגד הסכום האינפלציוני).
הפסד הון יקוזז תחילה כנגד השבח הריאלי והיתרה תקוזז כנגד הסכום האינפלציוני החייב.
כל 1 ₪ הפסד יקוזז כנגד 1 ₪ שבח ראלי וכל 1 ₪ הפסד יקוזז כנגד 3.5 ₪ מהסכום האינפלציוני החייב.
שיעור מיוחד להפקעה - סעיף 48ג
במכירת זכות במקרקעין בדרך של הפקעה, או החלפת מקרקעין בשל צו רשות מוסמכת שהנישום קיבל תמורתה כסף או שווה כסף, יינתן למוכר זיכוי מן המס שחושב בשיעור של 50% מהמס הרגיל.
הנחה לרכישה בתקופה הקובעת - סעיף 48א(ד1)
במכירת זכות במקרקעין שיום רכישתה היה בין התאריכים 7.11.2001 ל-31.12.2002, זכאי המוכר להנחה בשיעור של 20% מהמס.
במכירת זכות במקרקעין שיום רכישתה היה בין התאריכים 1.1.2003 ל-31.12.2003, זכאי המוכר להנחה בשיעור של 10% מהמס.
ההנחה לא תחול על מכירת זכות שהייתה קרקע בעת רכישתה, אלא אם קיימת תוכנית המתירה בנייה על הקרקע ותוך 5 שנים מיום הרכישה נבנה על הקרקע בניין ששטחו לפחות 70% מהשטח המותר לבנייה.
ההנחה לא תחול על מכירת זכות שהתקבלה בידי המוכר לפי אחת מאלה:
- לפי סעיף 70 או לפי חלק ה2 לפקודת מס הכנסה
- בלא תמורה
- במסגרת חילוף
- הזכות התקבלה מקרוב
- הזכות הייתה מלאי בעסק והפכה לנכס קבוע